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水皮  

《华夏时报》总编辑 知名财经评论家

水皮,原名吕平波,现任《华夏时报》总编辑,著名财经评论家,中央电视台和北京电视台特约评论员。

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水皮杂谈 :经济往下走,资产往上走 “不差钱”未必是好事   

2015-11-14 09:44:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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蔡洪岩是北京地产圈的老人,也是传媒圈的前辈,对于北京的地产那是有点发言权的,最近,在他的笔下,一个“好端端”的丰台变成了“疯台”,其中的缘由耐人寻味。

    地理上的丰台位于北京的西南三环和五环左右,类似过去上海的“下只角”或朱家角之类,老北京置业过去迷信南不过长安街的说法,现在当然是时过境迁不足为训,但具体到房价,丰台应该算是北京相对较低的区域;但是,就是这个区域却诞生了一个令人瞠目的地王,葛洲坝集团在经过百轮的激烈争夺后,以总价49.5亿元,配建41000平方米保障房面积将樊家村地块拿下。根据业内人士的预算,这个价格商品住宅部分的楼面价高达75000元/平方米,溢价率达到50%;而融创2013年9月拍下的东三环农展馆地块曾经创下过73000元/平方米的纪录也被一举刷新。做地产的都一再强调地段地段还是地段,北京的东三环和南三环根本就不是一个区域的概念,相差的何止是十万八千里;但是现在南三环的地价不但超过了东三环的地价,而且还成就了一个新地王,难怪蔡老师会惊呼丰台变“疯台”。在蔡老师看来,丰台区域周边的均价不过4万,而葛洲坝的这块地不做到15万/平方米都要亏钱,这几乎是一个不可能的任务,但是葛洲坝人家内部却不认同这种逻辑,因为在他们看来,北京没有解不了套的地王。

    这才是痛点!

    北京还真没有解不了套的地王,顺驰前年拍的农展馆现在就被葛洲坝超越了,而更早引起全国人民围观的则数2009年中化方兴拍下的广渠路地王,也就是现在大名鼎鼎的金茂府,当时地面价折合1.62万/平方米,邻近的珠江帝景售价才2.3万/平方米,2010年远洋地产抢下望京地王的楼面价是2.4万/平方米,近邻首开国风上观开盘价才2.5万/平方米。当然,北京的地王和外地地王不一样,不但有杠杆意义,更有风向意义,树大招风也是没有办法的。当年温家宝总理在全国两会上控制房价有信心的表态刚说完,北京的地王就接二连三地蹦出来,更要命的是,拍下地王的无一例外都是央企制造,央视主持人在评论时幽了一默,看来中国的房价总理说了不算,总经理说了算。话似调侃,却一针见血,后果也是相当严重的:一是促使高层下决心整顿央企的业务整合,大批央企的地产业务退出;二是一度形成了规矩,央企不能轻易做地王。现在不过5年的时间,房地产却已经“三十年河东,三十年河西”,但是,北京却在不断地产生地王,的确有让人费解之处。

    北京或许只是特例,因为全国的形势并不乐观,国家统计局公布的数字表明,2015年前10个月,全国的商品房销售面积近9.5亿平方米,同比增长7.2%,增速比前9个月还回落0.3个百分点;与此同时,开发商土地购置面积为1.78亿平方米,同比下降33.8%,土地成交价款5794亿元,下降25.2%,而库存即待售面积为6.86亿平方米,较9月末增加2122万平方米,与去年同期相比,全国的库存足增加了1亿平方米,增幅为17.8%,和前年相比,增幅则达40%以上。这个趋势只在今年5月出现过短暂的变化,库存当时稍有下降,现在则再入上升通道,连习大大在中央财经领导小组的讲话都在强调“化解房地产库存,促进房地产持续发展”,可见这还是相对严峻的现实,明白为什么在战略上坚持持久战的意思了吧,这不光是对宏观经济的一种判断,恐怕也是对地产行业的一种预期吧。

    一边要打持久战,一边又在出地王,怎么理解?其实,这跟现在的股市是一个道理,一边业绩在下滑,一边股价却暴涨,背后就是流动性过剩。10月份的数字表明,M2的增速是13.5%,但是银行的贷款才增加5000多亿元,只有9月的一半,社会融资规模增量为4767亿元,比上月少了8523亿,这说明现在市场上不缺钱,但是钱不到出处。也就是说,没事干或没人干事,钱又多到泛滥的地步,不进实体就进股市或者楼市,所以才会出现这种情景。经济在往下走,资产却在往上走,整个一个大劈叉。

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